Konkurrence om arealanvendelseskoder for jordlodder beregnet til engrosmarkeder for landbrug er et af de mest praktisk talt væsentlige problemer i -arealplanlægningen af sådanne projekter. Årsagen ligger i, at infrastrukturen på engros-landbrugsmarkeder er kompleks af natur: den kombinerer handelsplatforme, lager-logistikfaciliteter, transporttjenester og serviceobjekter, hvilket ofte fører til en "konkurrence" af forskellige arealanvendelseskoder i praksis.
Disse oplysninger deles af Dr. of Law, hædret advokat i Ukraine, Folkets stedfortræder for VI, VII indkaldelser, medlem af Udvalget for Verkhovna Rada i Ukraine om Agrarpolitik og Landforhold (2012-2014) Volodymyr Pylypenko.
Et eksempel på konkurrerende arealanvendelseskoder er 01.12 (Til placering af infrastruktur til engros-landbrugsmarkeder) og 03.07 (Til opførelse og vedligeholdelse af handelsbygninger). Et engrosmarked omfatter næsten altid handelspavilloner/-områder, administrative lokaler, servicebygninger, hvilket nogle gange fejlagtigt kan føre til tildeling af arealanvendelseskoden 03.07 eller 03.15 i stedet for den specifikke kode 01.12.
Når det kommer til agro-tjenester (service til producenter, udstyr, agrokemi, servicevirksomhed), er der nogle gange konkurrence mellem koderne 01.11 (Til levering af tjenesteydelser i landbruget) og 01.12 (Til placering af infrastruktur til engrosmarkeder for landbrug).
Den anbefalede algoritme til at overvinde kollisionen af arealanvendelseskoder, som svarer til logikken i retspraksis:
1. Bestem jordkategorien ud fra grunddokumenterne for grunden og statens matrikels oplysninger. Hvis jordkategorien er landbrugsmæssig, er det umuligt at tildele en arealanvendelseskode, der tilhører boligområder og offentlige arealer uden en ordentlig ændring i landets juridiske regime. Der er tilfælde, hvor en allerede dannet grund, herunder dem, der er taget fra jordbrugere til offentlige behov, overføres til et landbrugsgrossistmarked. Artikel 10 i Ukraines lov "om engroshandel med landbrugsmarkeder" giver mulighed for køb/ekspropriation til offentlige behov, og proceduremæssigt udføres sådanne handlinger i overensstemmelse med reglerne i Ukraines Land Code (Artikel 146, 149 osv.) og om nødvendigt (når det kommer til privat ejendom), under hensyntagen til Ukraines særlige lov om jord "Plots, som er privat ejendom, objekter i privat ejendom, andre objekter ejerskab af offentlige behov eller grunde af social nødvendighed."
I dette tilfælde er der situationer, hvor landbrugsjordlodder eksproprieres, mens det kun er typen af arealanvendelse, der ændrer sig inden for den angivne kategori. Derfor er det nødvendigt at overveje titeldokumenterne fra den tidligere jordbruger for at bestemme den korrekte jordkategori, der vil blive bevaret efter ekspropriation og overførsel til engros-landbrugsmarkedet.
Jordlovgivningen kobler direkte infrastrukturen på engrosmarkederne for landbrug til kategorien landbrugsjord. Således definerer artikel 22 i Ukraines Land Code, at landbrugsarealer omfatter dem, der er stillet til rådighed til produktion af landbrugsprodukter, til videnskabelig forskning i landbruget og uddannelsesaktiviteter samt til placering af relevant produktionsinfrastruktur, herunder infrastrukturen på engros-landbrugsmarkeder.
Denne lovgivningslogik er detaljeret i klassifikationen af typer af jordanvendelse, hvor der inden for afsnittet "Landbrugsarealer" er angivet en separat type arealanvendelse 01.12 - "Til placering af infrastruktur til engros landbrugsmarkeder." Derfor bør placeringen af et engrosmarked (som et infrastrukturobjekt for landbrugsmarkedet) ud fra jordlovsordningens perspektiv formaliseres på landbrugsjorder ved at etablere den tilsvarende type arealanvendelse (01.12) i jordforvaltningsdokumentationen og afspejle dette i statens matrikelinformation.
2. Bestem "hovedformålet" med at tilvejebringe grunden ud fra primære dokumenter (beslutning/kontrakt/statslov/arealforvaltningsprojekt).
3. Anvend specialitetsprincippet (lex specialis): hvis der er en specifik kode i klassificeringen til dit tilfælde, så vælg den. For infrastrukturen på engros-landbrugsmarkeder inkluderer klassificeringen direkte kode 01.12.
4. Tjek overholdelse af byplanlægningsdokumentation (funktionszone/zoneplan/helhedsplan). Dette er især vigtigt, når grunden ligger inden for et befolket område. Hvis den funktionelle zone er "agro-logistik/produktion/lager/markedsinfrastruktur", så er koden 01.12 indiskutabel.
5. Bestem den juridiske karakter af den infrastruktur, der er placeret inden for grunden. Konstater, at projektet/objektet faktisk er et landbrugsgrossistmarked, ikke et detailhandelscenter. De stærkeste markører: 1) status for et engros landbrugsmarked givet i overensstemmelse med loven (ordre fra det autoriserede organ + certifikat), hvis det allerede er opnået eller opnås samtidig; 2) regler for drift/forretningsmodel (engroshandelsflow, landbrugsprodukter, logistik, tabsreduktion, "landbrugsmarkedsinfrastruktur" som et kompleks). Hvis infrastrukturen på engros-landbrugsmarkedet (varestrøm + logistik + service til producent/køber) er fremherskende, er det tilrådeligt at bruge kode 01.12. Hvis kommerciel handel er fremherskende (butikker/pavilloner uden en specifik landbrugs-"markeds"-funktion), er kode 03.07 (eller kode 03.10 i den tidligere version af klassificeringen) gældende.
Koderne 01.12 og 03.07 (tidligere 03.10) er ikke "varianter af samme" arealanvendelsesformål, men koder for forskellige juridiske regimer, fordi 01.12 er direkte inden for rækken af landbrugsjorder, mens 03.10 beskriver objekter af offentlig/kommerciel infrastruktur.
Hvorfor jorder til engros-landbrugsmarkeder skal tildeles kode 01.12 og risikoen ved at klassificere sådanne grunde som jorder til offentligt byggeri.
For det første er der en direkte indikation i Ukraines Land Code: Infrastrukturen på engrosmarkederne for landbrug er en del af landbrugsjorden. Artikel 22 i Ukraines Land Code inkluderer direkte infrastrukturen på engros-landbrugsmarkeder i de formål, som landbrugsjord er til rådighed. Derfor, hvis objektet i det væsentlige er et "engros landbrugsmarked", er det korrekte grundlag for arealanvendelsen landbrugsjord, ikke offentligt byggeri.
For det andet giver arealanvendelse og zoneplan (LUZP) en særlig, snæver kode 01.12, som har forrang frem for den generelle "markeds"-kode 03.07 (tidligere 03.10).
For det tredje prioriteringen af at bruge landbrugsjord til landbrugsformål. Ukraines Land Code fastsætter prioriteringen af jorder, der er egnede til landbrug, og opretholder forsigtighed, når de tildeles ikke til "landbrugsformål". Hvis engros-landbrugsmarkedet funktionelt er en del af landbrugsproduktionskæden (logistik/opbevaring/primær forarbejdning osv.), så fremstår konvertering af sådanne jorder til offentligt byggeri ved at tildele dem kode 03.07 (tidligere 03.10) som en uberettiget fjernelse fra landbrugsjorden, i modstrid med artikel 22, 23 i Land Code of Ukraine.
For det fjerde kræver anvendelse af kode 03.07 (tidligere 03.10) streng overholdelse af byplanlægningskrav. Beboelse og almene arealer anvendes således i overensstemmelse med helhedsplanen og anden byplanlægningsdokumentation. For grunde uden for bebyggede områder betyder det ofte, at myndigheder/tilsynsmyndigheder uden et ordentligt plangrundlag og funktionel begrundelse vil stille spørgsmålstegn ved legitimiteten af en sådan "urbanistisk" anvendelse.
En vigtig præcisering: den nuværende version af artikel 38 i Ukraines Land Code formulerer begrebet boliger og offentlige arealer funktionelt uden et direkte link "kun inden for befolkede områder." Men hvis overførslen af en grund til et engroslandbrugsmarked fandt sted før 17.06.2020 (før ændringerne til artikel 38 i Ukraines Land Code), så er det umuligt at klassificere denne grund som offentligt byggeri.
Der er ingen lovgivningsmæssige forbud mod at placere en grund med arealanvendelsestypen 01.12 "Til placering af infrastruktur til engros-landbrugsmarkeder" inden for befolkede områder – forudsat overholdelse af kravene til områdets funktionelle formål (byplanlægningsdokumentation) og korrekt udpegning af arealanvendelsen. Ukraines lov "om engrossalg af landbrugsmarkeder" bestemmer, at placeringen af landbrugsinfrastruktur bestemmes af det autoriserede centrale organ "på det relevante territorium" baseret på økonomisk hensigtsmæssighed (uden forbeholdet "kun uden for befolkede områder").
Tilsvarende er der ikke noget generelt lovforbud mod kun at tildele kode 03.07 til jordlodder inden for befolkede områder. Siden 2020 er definitionen af boliger og offentlige arealer i Ukraines Land Code ikke udelukkende bundet til befolkede områder, men beskrevet gennem funktionel brug (placering af boligbygninger, offentlige bygninger og strukturer osv.).
Konklusioner
Tilstedeværelsen af en særlig juridisk ordning for engros-landbrugsmarkeder eliminerer ikke hovedproblemet – fragmenteringen af jordlovgivningen, som genererer "konkurrencen" af arealanvendelseskoder og som følge heraf øgede konflikt- og reguleringsrisici for landbrugsvirksomheder.
På samme tid, i betragtning af den ovenfor beskrevne lovgivningslogik, den øgede beskyttelse af landbrugsarealer og statens hensigt om at sikre deres anvendelse primært til landbrugsformål, erhverver engros-landbrugsmarkeder i overensstemmelse med den procedure, der er defineret i loven, jordlodder med et særligt formål, nemlig til placering af infrastruktur til engros-landbrugsmarkeder. Derfor kan de tilsvarende grunde i dette tilfælde tildeles arealanvendelseskoden 01.12 som den eneste mulige og svarende til den faktiske brugskode.
I den praktiske dimension bør bestemmelsen af den "korrekte" arealanvendelseskode baseres på primære dokumenter om grunddannelse, den faktiske dominerende funktion af infrastrukturen og byplanlægningsrestriktioner (funktionelle zoner) snarere end på formelle skilte på individuelle objekter (pavilloner, handelslokaler), som blot er elementer af den komplekse infrastruktur på engros-landbrugsmarkedet. Et juridisk kvalitetstjek af dokumenter ved formalisering af jordrettigheder til et landbrugsgrossistmarked sikrer nøgleaspekter – forudsigelighed af implementering af infrastrukturprojekter, beskyttelse af investeringer og minimering af risici for juridiske tvister og retshåndhævelse.
